לקוחות יקרים,
חודש אוגוסט הסתיים בקול ענות חלושה עם תשואה ממוצעת של כ 0.5% בקופות הכלליות. עיקר התרומה לתשואה הגיעה מעליות בבורסה האמריקאית עם זאת בארץ מדדי אג”ח מדינה שקליות וכן צמודות ירדו כ 0.3% וכן גם מדד המניות בישראל עלה באופן אפסי יחסי.
השקעות בקופות גמל הנם השקעות לטווח הארוך, אני מאמין שהיקף הנכסים של מנהלי הנכסים הגדולים המושקעים בחו”ל ילכו ויגדלו בשנים הקרובות. כפי שאני רואה זאת, זה כורח ומחויב המציאות. שוק ההון הישראלי אינו מגוון מספיק וכתוצאה מכך גם אינו מספיק נזיל. כאשר הכול עולה, אז כולם שמחים, אבל טבעו של השוק הוא שמדי פעם ללא התראה מספיקה, גם יורד. לפעמים זה קורה נקודתית בשוק אחד, כמו שכבר קרה בעבר, לדוגמא בתקופת האינתיפאדה. כשמשהו גדול קורה בעולם, אז מן הסתם לשוק הישראלי קשה להתנתק ממנו. אבל בעיה מקומית בישראל לאו דווקא תשפיע על העולם. בראיה קצרת טווח התמקדות במקום אחד יכולה להניב ביצועים בולטים, אבל כשהמצב משתנה והשוק מאבד את הנזילות שלו, היכולת של מנהל ההשקעות לאזן את מצב התיק או לנצל הזדמנויות פשוט נעלמת. תיק שמפוזר היטב, עשוי לשפר את המצב בהיבט הזה. מסקנה, חשוב שאנו כצרכנים נדע ונכיר את המגבלות האובייקטיביות של הגופים עצמם, משמע לא כול מנהל השקעות אשר נחשב למצוין בבורסה המקומית הנו מנהל טוב בבורסה האמריקאית.
בארה”ב – נמשכת המגמה החיובית בגורם התעסוקה כמו כן גידול בהתחלות בנייה ושיפור בייצור התעשייתי. קיימת עדיין השאלה לגבי העלאת הריבית בארה”ב בכמה ומתי, מה שישפיע באופן מידי על משקיעים בשוק ההון. תשואות של אג”ח ממשלתי אמריקאי לטווח של 10 שנים נסחר ב כ 1.6%
ישראל -האינדיקאטורים הכלכליים בישראל מצביעים על עלייה במרבית המדדים: בייבוא סחורות, ברכישת כרטיסי אשראי, מכירות ברשתות שיווק, מדד הפדיון לכלל ענפי המשק. לעומת זו נרשמה ירידה במדד הייצור התעשייתי וכן ביצוא סחורות לחו”ל. אחוז האבטלה הנו עומד על 4.7%, המדד עלה מתחילת השנה ב 0.4% והריבית במשק ללא שינוי כ 0.1%.
השקעות אלטרנטיביות (נדל”ן מניב בארץ ובחו”ל)
לא אחת בשנים האחרונות נדרשתי לתת את דעתי ללקוחות אשר מעוניינים להשקיע בנדל”ן. זה לא סוד כי בשנים האחרונות עקב הריביות הנמוכות בעולם והתנודתיות הגבוה של השווקים הפיננסים יותר ויותר משקיעים מוצאים את עצמם מתלבטים באם כדאי להשקיע חלק מהחסכונות שלהם בנדל”ן מניב.
כמו כל דבר בחיים גם הנדל”ן הנו תחום גדול ומורכב וברוב הפעמים פחות מוכר למשקיע הממוצע שלא נדבר שזהו תחום שאינו נגיש לכל אחד ואחד מהתושבים. לאחרונה נפתחו מספר קרנות REIT(Real Estate Investment Trust) בארץ אבל רובם ככולם מיועדים לעשירונים העליונים.
מאחר שנדל”ן חשוף כאמור לסיכונים שונים ביחס לאג”ח ולמניות, מחירי הנדל”ן אינם מצויים בהכרח בקורלציה (מתאם)למחירי הנכסים האחרים. במילים אחרות, כששוק המניות עולה, שוק הנדל”ן עשוי לעלות, ולהיפך. בהתאם לתיאוריה המודרנית של תיקי ההשקעות, שילוב נכסים שאינם קורלטיביים זה לזה מקטין את הסיכון (תנודתיות) הכולל של התיק מבלי לפגוע בתשואה הכוללת. תיק השקעות מגוון הכולל חשיפה לנדל”ן לצד אגרות חוב ומניות יכול להניב תשואה-מותאמת-סיכון גבוהה יותר מתיק שאינו כולל נדל”ן.
ברמה הכי בסיסית אדם רוכש דירה שנייה להשקעה בתקווה שלאורך שנים מחיר הנכס יעלה ויניב הכנסה פסיבית לאורך זמן. דירה היא נכס אחד, בבניין אחד, ברחוב אחד, בשכונה אחת, בעיר אחת ובמדינה אחת. כשאני מוציא מעל מיליון ש”ח על דירה, אני קושר את גורל הכסף הזה הן בגורלה של הסביבה המידיית של הנכס והן בגורלו של שוק הדיור הישראלי. מדובר, במילים אחרות, בהשקעה מרוכזת מאוד, המייצגת את ההיפך המוחלט מעקרון הפיזור.
לקנות נדל”ן… בלי לקנות נדל”ן?
ישנן דרכים להיחשף ליתרונות הגלומים בהשקעה בנדל”ן (גיוון התיק, גידור מפני אינפלציה וייצור הכנסה קבועה) מבלי להתמודד עם החסרונות הנלווים להשקעה ישירה בנכסים.
אחת הדרכים האפקטיביות ביותר לעשות זאת היא באמצעות רכישת יחידות השתתפות בקרנות השקעה במקרקעין – קרנות ריט (REIT – Real Estate Investment Trusts).קרנות ריט הן חברות ציבוריות שתחום עיסוקן העיקרי הוא נדל”ן מניב. חברות אלה רוכשות נדל”ן מסחרי מסוגים שונים — בנייני משרדים, קניונים, מלונות, בתי חולים, מבני תעשיה, מחסנים, מבני מגורים ועוד, מנהלות אותם וגובות דמי שכירות מהדיירים. חברה הבוחרת להתאגד כקרן ריט מקבלת מהמדינה פטור מלא ממס חברות. בתמורה לפטור, הקרן מחויבת לענות על מספר דרישות, ובראשן החובה לחלק לפחות 90% מהכנסתה החייבת (מדמי שכירות וממכירת נכסים) כדיבידנד למשקיעים. המס משולם רק בעת חלוקת הדיבידנד (מיסוי חד שלבי(
מאחר ש-90% מהכנסת הקרן מחולקים למשקיעים, לקרנות הריט יש תשואת דיבידנד גבוהה ביחס לממוצע בשוק. למעשה, בשונה ממניות “רגילות”, רוב הרווחים מקרנות ריט מקורם בתשלומי הדיבידנד, ולא ברווחי הון (מכאן שרמת התשואה שבה תרכשו את קרנות הריט צפויה להשפיע באופן ניכר על הרווח הכולל מהן — בדומה לאגרות חוב.
המס המוטל על תשלומי דיבידנד מקרנות ריט ישראליות משתנה בהתאם למרכיב התשלום. עבור משקיע יחיד, מרכיב הרווח ממוסה לפי שיעור מס שולי (מדרגות מס), בעוד שמרכיב הפחת ממוסה בשיעור של 25%. זאת בשונה ממניות “רגילות”, שם מוטל מס אוניברסאלי בשיעור של 25%, ללא קשר למדרגת המס של המשקיע.
כשהאמריקנים יסדו את קרן הריט הראשונה בשנת 1960, מטרתם הייתה לאפשר לציבור להיחשף לנדל”ן מסחרי מניב באותו האופן שבו קרן נאמנות מאפשרת לציבור להיחשף למניות ולאגרות חוב.
במובן זה, ניתן לחשוב על קרן ריט כעל “סל” מגוון של נכסים מניבים. ה”סל” הזה נסחר בבורסה, מה שמקנה לו נזילות רבה (בשונה מנדל”ן פיזי). כל משקיע יכול לרכוש יחידות בקרן ועל ידי כך להשתתף, בעקיפין, בהשקעה בנכסים המניבים שבידי הקרן — גם אם אין לו די ידע או משאבים כדי לרכוש בעצמו, נניח, פורטפוליו של 14 קניונים בהונג קונג, סינגפור ודרום קוריאה.
בישראל פועלות היום רק 2 קרנות ריט: ריט-1 וסלע קפיטל. שתי החברות מחזיקות ומנהלות מבני משרדים, תעשיה ומסחר ברחבי הארץ, והן נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל-אביב. קיים צפי שחברות נדל”ן נוספות תעבורנה “ריטניזציה” בעתיד. בארה”ב, לעומת זאת, המודל פופולארי יותר, וחלק גדול מהנדל”ן המסחרי שם מצוי בידיהן של למעלה מ-170 קרנות ריט שונות.
נדל״ן מניב בישראל בד״כ משלם 4% ופחות לשנה (בשוטף). אין כמובן להסתמך על כך שהנכסים יתמידו בעליה כמו שהייתה, או בעליה בכלל. בין 1996 ו-2007, הנדל״ן בישראל ירד ראלית ב-22% עובדה שרבים נוטים לשכוח לאור העלייה שקרתה מאז. אם נסתמך על היסטוריה ארוכת שנים, שוק המניות בארה״ב מניב 11% שנתי ב-200 שנה האחרונות (8% עליית ערך ו-3% דיבידנד). זה בוודאי טוב יותר מכל נדל״ן גם בארץ וגם בעולם.
ישנה עוד אפשרות להשקעה בנדל״ן מניב בחו״ל על ידי מה שניקרא ״יחידת השקעה״ בעסקות מסוג Private equity בהן יש קבוצה של עד 35 משקיעים. זה נעשה דרך חברות שונות שמשתפות פעולה עם חברות מחו״ל. זה בדרך כלל מניב אחוז גבוה יותר, כי התשואה על נדל״ן ברוב הארצות גבוהה מאשר בישראל. בהשקעה כזו יש לדרוש תשואה של לפחות 10% שנתית, כי הכסף נסגר לתקופות של 3 שנים ומעלה. עוד חיסרון הוא שההשקעה היא יחסית גבוהה (בד״כ מינימום של 100,000 דולר ליחידת השקעה(
יש גם אפשרות לקנות נכס מניב בחו״ל שמנוהל שם על ידי חברת ניהול, אבל צריך לברור היטב מי ומה החברה המנהלת, המוכרים והמתווכים, כיוון שהיו הרבה מקרי “עוקץ” של נוכלים ישראלים שהונו אנשים תמימים. בקיצור אם מצאתם מקור אמין לדבר כזה, תוכלו להגיע לתשואות שבין 7 ל-15%.
חיסרון כללי נוסף לנכסים בחו״ל (מכל סוג), זו החשיפה לשערי מטבע שיכולים ללכת לשני הכיוונים, כלומר חוסר יציבות.
המלצות:
המלצות לביצוע – כרגע לא לבצע שינויים משום שהשוק מתקן באופן חד כלפי מעלה.
התאמת אפיק ההשקעה בקופות (בד”כ על פי גיל ):
מסלולי גיל 50 ומטה
מסלולי גילאי 50-60
מסלולי 60 ומעלה
סיכום:
ברצוני להודיע שהחל מחודש ספטמבר השנה אנחנו בשיא המילניום ביצענו כמה וכמה מהלכים על מנת לפתח את נושא השקעות הנדל”ן בארץ ובחו”ל. אנו נדאג לעדכן אתכם במהלך החודשים הקרובים על מגוון האפשרויות השקעה נוספות אשר פיתחנו למען קהילת המשקיעים שלנו. כרגע בטווח המידי ישנה התארגנות של “יחידת השקעות” בנדל”ן מניב בארה”ב.
מלכה דוד- מנכ”ל
שיא המילניום פתרונות כלכליים
* אין במידע לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ/שיווק פנסיוני על ידי יועץ/ משווק פנסיוני בעל רישיון ע”פ חוק, אשר מתחשב בנתונים ובצרכים מיוחדים של כל אדם. כמו כן אין במידע על תשואות שהושגו בעבר כדי להצביע על תשואות שתושגנה בעתיד.